Conceptueel renoveren

Slim en snel, grondig en grootschalig

2011 ir. Hajo Schilperoort, architect

In Nederland staan circa 2,3 miljoen woningen uit de jaren '60 en '70, waarvan er ongeveer 1 miljoen als huurwoning zijn gerealiseerd. Ze zijn seriematig en in hoog tempo gebouwd om het woningtekort na de oorlog op te lossen, maar voldoen niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd. Ze verbruiken veel energie en zijn deels te klein. Dit is behalve een milieuprobleem ook een maatschappelijk probleem, want deze woningen worden juist bewoond door mensen die minder te besteden hebben. Renovatieprojecten zijn tot op heden vaak te kleinschalig en te weinig ingrijpend om de voorraad op peil te brengen. In dit artikel aandacht voor de manier waarop verschillende spelers deze opgave zien en benaderen.

Referentieproject: De Kroeven

In de wijk De Kroeven in Roosendaal werd/wordt (overigens los van, en voorafgaand aan programma Slim & Snel) het eerste spraakmakende renovatieproject in Nederland uitgevoerd. Woningcorporatie Aramis Allee bijt het spits af en liet/laat 246 huurwoningen uit 1958-'66 renoveren om de woonlasten voor de bewoners beperkt te houden. De ambitie is primair op energielasten gericht, maar bewoners krijgen ook de mogelijkheid om intern vernieuwingen aan te laten brengen, en er is duidelijk ook aan de architectonische uitstraling van de huizen gedacht. De woningen gaan van Energielabel F/G naar A++ (EPC=0,4). Ze voldoen aan het PassiefBouwen Keur en het project is bekroond met de Passief Bouwen Award 2010. Het is het eerste passiefhuis-renovatieproject op deze schaal en het eerste project waarbij de bewoners bovendien in hun huis konden/kunnen blijven.

Aramis Allee heeft destijds de opgave niet conceptueel benaderd, maar wel zonder hoofdaannemer, in nevenaannemerschap aanbesteed. Daaruit volgde een min of meer gedwongen samenwerking tussen bedrijven, maar deze hebben elkaar in De Kroeven wél gevonden en ontwikkelen hun aanpak nu samen door tot een breed toepasbaar concept, dat overigens ook voor renovaties tot label A of B beschikbaar komt. Dit concept zal vanaf juni 2011 door Van Ieperen Groep, VDM Woningen en Brink Climate Systems worden aangeboden.

Van Ieperen Groep trad bij de renovatie van "complex 505" als coördinator op. De renovatie werd in recordtempo uitgevoerd. Na een week voor diverse voorbereidingen is met een doorlooptijd van slechts vijf dagen per woning de schil vervangen. Op dag één werd het buitenblad verwijderd (Van Ieperen). Op de tweede en derde dag paste VDM de fundering aan. De dag daarop koppelde Kempair de installaties af. De vernieuwde woningen zijn voorzien van een passiefhuis-installatie van Brink. Op dag vijf werden tot slot in één dag tijd alle kozijnen en het complete dak verwijderd (Van Ieperen), en direct vervangen door nieuwe prefab houtskeletbouw gevels en daken van en door VDM, zodat de woning slechts één dag open was. De panelen van VDM, vier voor de gevels en vier voor het dak, zijn uitzonderlijk hoogwaardig uitgevoerd met een dampopen maar luchtdichte opbouw, I-liggers en cellulose isolatie (Rc=10 m2K/W). Na deze bliksemsnelle transformatie was er nog een week nodig voor resterende werkzaamheden, zoals de gevelafwerking (Van Keulen). De top is volgens Rob van der Hoek, manager renovatie VDM, echter nog niet bereikt: "We denken dat het een volgende keer in twee weken of minder kan. Ook de kosten kunnen nog aanzienlijk omlaag."

Technisch het lastigste aspect bleken de aansluitingen tussen de HSB-panelen en de bestaande casco's te zijn: "Zo maatvast als wij panelen fabriceren, zo maatvast waren de woningen zelf niet. We hebben ongeveer tien woningen nodig gehad voordat we goed in de vingers hadden hoe dat het beste opgelost kon worden en welke tapes en PUR's het beste bruikbaar waren", aldus Van der Hoek.

De Kroeven heeft grenzen verlegd en nieuwe verwachtingen geschapen. Bert Brinkman, directeur van de Van Ieperen Groep: "In het beginstadium leek de renovatie van De Kroeven een utopische missie. Nu de normen reëel blijken te zijn, hebben we geleerd om veel verder dan vijftig jaar vooruit te kijken."

Opgave

De bouw mag in crisis verkeren, gebrek aan grote opgaven is er zeer zeker niet. Renovatieconsultant Sean Vos, samen met Doris de Bruijn initiatiefnemer van SlimRenoveren (zie kader) rekent voor: "Jaarlijks worden in Nederland 20.000 van de 7 miljoen woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Woningen moeten in dit tempo dus gemiddeld 350 jaar meegaan voordat ze worden vervangen. Als de gehele nieuwbouwcapaciteit wordt ingezet voor vervanging daalt de noodzakelijke levensduur, maar moet een woning nog steeds gemiddeld 100 jaar in de voorraad blijven. Dat vraagt om regelmatig ingrijpen gedurende de levensduur van de woning en een duidelijke strategie. Het gaat naast energieverbruik om woonwensen, uitstraling en comfort."

Jan-Willem van de Groep, programmaregiseur van de SEV, verantwoordelijk voor het programma EnergieSprong: "Een groot deel van de woningvoorraad moet langer in gebruik blijven dan oorspronkelijk gepland, omdat we niet de bouwcapaciteit noch het geld hebben om ze snel genoeg te vervangen." SlimRenoveren voerde recent met USP Marketing Consultancy het onderzoek "Toekomsttest voor de woningvoorraad" uit onder corporaties. Vos: "Hieruit blijkt dat duurzaamheid met vergrijzing en klantgerichtheid de thema's zijn die de corporaties bezighouden als zij naar de toekomst kijken. De corporatiemedewerkers zien verder een duidelijke verschuiving van nieuwbouw naar renovatie, en een afname van middelen. En, zeer opmerkelijk: ze schatten de levensduur van hun woningen op 50 tot 65 jaar, waar de praktijk in heden, verleden en toekomst duidelijk anders is, was en zal zijn."

Energielabel	Corporatiewoningen
A	2%
B	11%
C	31%
D	27%
E	16%
F	9%
G	4%

Opbouw woningvoorraad naar Energielabel. [Bron: Aedes, 2011]

Ketenintegratie

De ondervraagden in dit artikel zijn het er over eens: de renovatie-opgave moet met ketenintegratie en integrale concepten en samenwerkingen (zie kaders) worden aangepakt. Van de Groep: "Die kans ligt er ook, omdat de woningen uit de jaren '60 en '70 seriematig zijn ontwikkeld en daarom bouwkundig en installatietechnisch grote overeenkomsten vertonen. Corporaties benaderen nu nog vaak individueel de markt met kleinschalige projecten. Deze worden door aanbieders als complex en te duur ervaren. Corporaties zijn verder onvoldoende gewend om grote sprongen te maken, waardoor het aanbod hiervoor ook ontbreekt. Het aanbod wordt geleverd door ad hoc samenwerkingsverbanden met gecombineerde deeloplossingen. We hebben veel meer behoefte aan herhaalbare, integrale en duurzame concepten die financieel aantrekkelijk zijn voor de eigenaar."

Marlies Krol, manager ontwikkeling van corporatie ComWonen (na de aanstaande fusie met PWS eigenaar van 50.000 eenheden, hoofdzakelijk binnen stad Rotterdam): "We zijn volop bezig met ketenintegratie en projectoverstijgende samenwerking. Dat levert a) voor minder geld, b) sneller, c) betere resultaten."

Slim & Snel

Slim & Snel is een programma van SEV, onderdeel van Energiesprong Gebouwde Omgeving. Het bestaat naast een praktijkprogramma uit een onderzoeksprogramma en een netwerk. Jan-Willem van de Groep: "Als programma streven we ernaar tenminste vier pilots te organiseren met clusters van minimaal 400 woningen. Bijzonder is daarbij dat we zowel de vraag als het aanbod ontwikkelen, beide in samenspraak tussen de corporaties en de consortia van marktpartijen. Randvoorwaarde voor deze pilots is dat de concepten een substantiële energiebesparing opleveren en de bewoners ook andere voordelen bieden, zoals extra ruimte of meer comfort. Ook moet overlast tot een minimum beperkt blijven. En de concepten moeten herhaald toegepast kunnen worden elders. Aanbieders krijgen met deze aanpak de kans om integrale opschaalbare concepten te ontwikkelen, testen en verfijnen. Een eerste pilot is inmiddels in Limburg gestart." Het Center for Sustainability van de Nyenrode Business Universiteit is samen met de EnergieSprong initiatiefnemer van Slim & Snel. Dit centrum doet in dit kader ook onderzoek met als doel alle mogelijke belemmeringen voor ambitieus ingrijpen in kaart te brengen. Ook de TU Delft werkt aan dit onderzoek mee. Professor Anke van Hal: "We onderzoeken niet zozeer de technische als wel de 'zachte' factoren, zoals behoudende opdrachtgevers, weerstand van bewoners en de (huidige) slechte marktomstandigheden. Knoppen waar aan kan worden gedraaid kunnen betrekking hebben op techniek, op aanbestedingsregels, samenwerkingsvormen, financiën en wet- en regelgeving. Wie in welke mate wanneer aan welke knop moet draaien verschilt. We brengen verschillende scenario's in kaart. Aan welke knoppen moet bijvoorbeeld worden gedraaid als de energieprijzen opeens erg stijgen? Of als ze dalen?"

In het Netwerk Slim & Snel tot slot, vinden markt- en kennispartijen en overheden elkaar. Zij bundelen hierin hun krachten. ComWonen is een van de leden van het netwerk. Marlies Krol: "Het is een bevlogen groep met veel ambitie en knowhow. We zijn actief lid voor oriëntatie, kennisdeling en onderzoek. Daarnaast zijn we lid van de European Federation of Living (EFL), een verband tussen ondernemingen en onderzoeksinstellingen op Europese schaal dat eveneens als doel heeft om duurzame woonomgevingen te creëren door samenwerking en uitwisseling van kennis en ervaringen."

Integrale aanpak

De spelers wijzen erop dat renovatie meer moet aanpakken dan enkel het energieverbruik. Marlies Krol: "Duurzaamheid is voor ons als corporatie breder dan enkel energie. Het gaat ook over het menselijke aspect, het sociale aspect, het woongenot, de life cycle van een woning, een buurt, een wijk. We streven er steeds naar een opwaartse spiraal tot stand te brengen. Bij renovatie spelen vrijwel altijd meer aspecten dan enkel energie, alhoewel dat naar verwachting wel steeds belangrijker zal worden. Wij bekijken per project de beste oplossing en willen graag kunnen kiezen uit meerdere concepten met keuze-opties die maatwerk mogelijk maken. Verder vind ik het sterk dat in verschillende concepten de bewoners nadrukkelijk worden betrokken en er naar gestreefd wordt de overlast tot een minimum te beperken."

Anke Van Hal: "Energiebesparing alleen trekt mensen niet over de streep. Als echter tegelijkertijd de woning vergroot wordt, meer comfort geboden wordt, en verder de overlast tot een minimum wordt beperkt, dan vergroot dat de succesfactor aanzienlijk."

Barbara Klomp, beleidsmedewerker energiebesparing voor de Woonbond, sluit zich hierbij aan: "Wat zeker navolging verdient, is dat bewoners keuzes aangeboden krijgen, zoals een nieuwe keuken of een vergroting van het woonoppervlak. Bij renovatie spelen vaak meerdere wensen en problemen, op het niveau van de wijk en op het niveau van de woning. Het is ook onze ervaring dat de kans van slagen en de mate van succes aanzienlijk worden vergroot als je daarop inspeelt."

Animo

Het laatste woord is aan de bewoners? Marlies Krol: "Ja, zeker, de bewoners staan expliciet centraal. Dat had natuurlijk altijd al zo moeten zijn, maar vroeger dachten we dat we wisten wat de mensen willen, nu vragen we er expliciet naar. We hebben onze bewoners ook nodig waar het huurverhogende maatregelen betreft, voor de realisatie van maatschappelijke doelstellingen en voor medewerking bij renovatie. Dan hebben ze het laatste woord. Dat betekent ook dat we verduurzaming niet overal kunnen toepassen. We geven voorlichting en gaan in gesprek, maar uiteindelijk kiest de bewoner of de maatregelen wel of niet doorgaan als hier een huurverhoging tegenover staat. Het kan ook voorkomen dat bij gelijke woonlasten, bewoners toch niet instemmen."

Leeft het thema bij de leden van de Woonbond? "Ja, in toenemende mate wel", vertelt Barbara Klomp. "Huurders hoorden vroeger vaak pas over energie als het onderhoud van een project of complex in de planning stond. Voor veel bewoners kwam het verhaal toen nog min of meer uit de lucht vallen. We hebben in de afgelopen jaren veel informatie aan onze leden verstrekt en merken dat energiebesparing begint te leven, vooral bij huurdersorganisaties. Alleen individuele huurders weten vaak niet goed of ze veel of weinig betalen. Ons programma "Bespaar Energie met de Woonbond" ondersteunt huurders en huurdersorganisaties die meer willen weten over hun verbruik en de mogelijkheden. De aanleiding is het toegenomen besef van milieu en stijgende woonlasten, maar ook comfortklachten spelen vaak een rol." Ze vervolgt: "Wij adviseren corporaties altijd met de mensen te gaan praten. Zij kennen hun huis en woonomstandigheden het best, en hun betrokkenheid is nodig. Tot slot speelt de Woonlastenwaarborg, waarvoor we ons met Aedes in hebben gezet, een belangrijke rol voor acceptatie. Deze garandeert dat het bedrag aan energiebesparing groter is dan de huurverhoging. De waarborg draagt aanzienlijk bij aan het animo onder bewoners."

Woningwaarderingstelsel

Een andere succesfactor is de mate waarin een en ander betaalbaar is voor corporaties. Barbara Klomp: "We hebben samen met Aedes actief gelobbyd voor de inmiddels aangenomen wijziging van het Woningwaarderingstelsel. Onzuinige woningen krijgen voortaan minder punten, energiezuinige woningen krijgen juist meer punten, en daarmee vertaalt het Energielabel zich in huuropbrengsten. Dat maakt het voor corporaties financieel veel aantrekkelijker energetisch te renoveren."

Ook Sean Vos van Slimrenoveren verwacht dat de nieuwe wetgeving de markt in beweging kan brengen: "Het nieuwe stelsel biedt meer ruimte voor verhuurders om de huur te verhogen wanneer het label wordt verbeterd. Daar staat tegenover dat voor complexen met een slechte energieprestatie de maximaal toelaatbare huurprijs zal dalen. Het wordt zo voor corporaties veel gemakkelijker om energiebesparende maatregelen te nemen."

Optimum

Verloopt de renovatie van de voorraad slim en snel genoeg? Barbara Klomp, namens de Woonbond: "Er is op zichzelf wel sprake van een versnelling. In 2009 werden in 56.000 corporatiewoningen twee of meer energiebesparende maatregelen getroffen. Dat komt grofweg neer op 20% besparing. In 2011 naar zijn dat naar verwachting 100.000 corporatiewoningen. Het gaat behalve om grondgebonden woningen ook om flats. Bij de L-flat in Zeist is met nieuwe HR-ketels, dubbel glas en schilisolatie een besparing van 60% bereikt. Het is voor mij nog een vraag of we minder woningen héél goed willen gaan maken, of heel véél woningen een beetje goed. Voorbeeldprojecten zoals De Kroeven blijven vaak voorbeeldprojecten omdat ze niet op het optimale maar op het maximale resultaat inzetten. Huurdersorganisaties vertellen ons dat verhuurders aangeven dat er maar beperkt budget is en dat er keuzes gemaakt moeten worden, waarbij ook andere opgaven spelen. Tegelijkertijd is onze ervaring dat de financiële positie sterk verschilt van corporatie tot corporatie."

Jan-Willem van de Groep: "Een deel van de voorraad is geschikt voor de kleine stappen een groot deel van de voorraad voor grote stappen. Onderzoeken naar woonlasten laten zien dat ook de betaalbaarheid van groene woningen in de toekomst problematisch wordt. We voeren nu juist de kleine stappen uit bij woningen die geschikt zijn voor een langere levensduur, terwijl juist daar grotere stappen gemaakt zouden moeten worden vanuit het perspectief van waarde voor corporaties en betaalbaarheid voor (toekomstige) bewoners. De hang naar kleine stappen begrijp ik dus ook niet. Dat er geen middelen zouden zijn wordt door alle partijen rondom de sector geslikt als zoete koek. In essentie gaat het erom dat corporaties de juiste prioriteiten stellen bij investeringen die ze doen. Bij de keuze tussen nieuwbouw en renovatie zou gekeken moeten worden of de beoogde aanvulling op de portefeuille niet gerealiseerd kan worden door transformatie van bestaande bezit."

SlimRenoveren

Sean Vos en Doris de Bruijn studeerden twee jaar geleden aan de TU/e af op Slimrenoveren: een uitgewerkt concept voor schilrenovatie en eveneens, optioneel, woninguitbreiding (grotere keuken, woonkamer, entree of gelijkvloerse slaapkamer). De renovatie bestaat uit een vervanging van gevels en dak met prefab componenten. Woningen kunnen hiermee tot op passiefhuis-niveau gebracht worden. Het concept is volgens de bedenkers toepasbaar bij circa 80% van de 1,3 miljoen grondgebonden naoorlogse doorzonwoningen, die grote overeenkomsten hebben in maatvoering, indeling, materialen en bouwwijze. Vos en De Bruijn zien ook kansen voor portiekwoningen en galerijflats, maar hebben daar nog nader onderzoek voor nodig. De ingenieurs hebben in vervolg op hun afstuderen de onderneming SlimRenoveren opgezet. Slimrenoveren biedt bouwkundige concepten, processen en advieswerk aan.

Een gewild product is de Renovatiemenukaart. Vos en De Bruijn zetten met dit advies alle aspecten die in de startfase van een project van belang zijn op een rij: technische staat, energieverbruik, comfort-aspecten, woonwensen en lastenontwikkeling voor bewoners. Daarna volgen oplossingsstrategieën, volgens de vraag welke aanpak het beste toekomstperspectief en de hoogste toegevoegde waarde biedt. Het gaat daarbij niet in de laatste plaats ook om financieel advies. Vos: "We brengen voor corporaties verschillende toekomstscenario's en beleggingsstrategieën in beeld, met de bijbehorende uitkomsten qua kosten, winst en risico. Op basis daarvan kunnen zij een strategische langetermijnbeslissing maken voor het beheer van hun portfolio. Ook werken we met partners binnen het Netwerk Slim & Snel aan constructies waarmee een en ander gefinancierd kan worden."

De benadering van SlimRenoveren is principieel conceptueel. Sean Vos: "We denken dat projecten beter, efficiënter en betaalbaarder worden als ze vaker worden uitgevoerd. Daarom werken we projectoverstijgend samen met partners die specifieke onderdelen of componenten voor hun rekening nemen. Zij zijn in staat om schilrenovaties met prefab elementen als integraal concept uit te voeren. In vergelijking met een traditioneel uitgevoerde renovatie bieden wij met deze integrale, conceptuele aanpak een snellere, energetisch en technisch betere oplossing, die zekerder is qua proces en resultaat."

SlimRenoveren is nog niet toegepast. Vos: "Het is op dit moment nog wachten op de markt. We zoeken een innovatiegerichte corporatie die een pilot voor de eerste toepassing wil starten."

Component Renovatie +

Component Renovatie+ is een concept van lidbedrijven uit het netwerk Conceptueel Bouwen die op het terrein van woningverbetering een innovatief deelconcept voeren: Weijers Eikhout (dak), Jongeneel (gevel), MAT Afbouw (droge inbouw), Feenstra (verwarming) en Huybregts Systeembouw als centraal aanspreekpunt en loket. De coalitie zal nog worden uitgebreid met een partij voor natte groepen en één voor electra & domotica. De aanpak wordt ondersteund door Vibes, BouwhulpGroep en Conceptueel Bouwen Nederland.

CR+ is een totaalconcept gericht op de realisatie van woningtransformatie waarbij de individuele bewoners keuzemogelijkheden krijgen. Vanaf de initiatieffase bij de opdrachtgever worden door de deelnemende bedrijven een projectoverstijgende aanpak met vooraf geselecteerde en berekende maatregelen als oplossing aangeboden. Deze opties zijn in voorgeprogrammeerde pakketten op de thema's duurzaamheid, ruimte en comfort nader uitgewerkt. CR+ richt zich dus net als SlimRenoveren niet enkel op energie, maar ook op overige woonwensen en een integrale woningverbetering.

Paul Uppelschoten, aanspreekpunt voor CR+ en directeur van Huybreghts Systeembouw: "We hebben 3 pakketten ontwikkeld. Comfortabel wonen houdt in dat de woning licht is en uitzicht biedt. Men kan zich voldoende terugtrekken en de woning biedt in alle seizoenen thermisch comfort. Vertrekken zijn aan de gevel gesitueerd, en optioneel is een stiltekamer mogelijk en zijn er voorzieningen tegen oververhitting. Ruimer wonen is erop gericht dat de woning mee kan gaan in de ontwikkeling van gezinssamenstelling, leef- en werkpatroon, besteedbaar inkomen, etc. De woning is op meerdere wijzen in te delen en in te richten. Vertrekken kunnen van functie veranderen (bijvoorbeeld van slapen naar werken) en de woning is uitbreidbaar. Duurzaam wonen realiseert tot slot ondanks het vele glas en de grootte van de woning een grote mate van energiezuinigheid. De ligging wordt optimaal benut voor duurzame energie. LTV installaties, serres, daken met extra zonne-energie en tuinen worden benut in combinatie met een warmtepomp."

Bijzonder ook is dat de pakketten gesimuleerd worden in de daarvoor ontwikkelde Woningconfigurator. Deze kent een aantal te doorlopen stappen: de keuze voor een type woning, bepaling van de periode, het vaststellen van een waardeprofiel, keuze uit verbeterpakketten en opties, een weergave van het effect en bereikte totaalresultaat. De tool toont virtueel de keuzemogelijkheden om de woning te verbeteren en rekent de nieuwe prestaties voor uitvoering al voor. Daarnaast is een tweede tool ontwikkeld voor de uitwisseling van gegevens en de communicatie tussen de betrokken partijen.

Ook CR+ zoekt nog naar toepassing. Uppelschoten: "We bemerken nog aarzeling bij corporaties bij een dergelijke grootschalige, integrale, multidisciplinaire aanpak, die voorbijgaat aan traditioneel kleinschalig onderhoud, en zoeken nu een project om onze aanpak uit te proberen en demonstreren."

Dit artikel werd eerder gepubliceerd in bouwIQ 2011-5.